平均成交周期延长至76天 阳春热潮或将告一段落

  刚刚过去的3天小长假,身处于调控传言中的北京楼市,新房交易量继续走冷,二手房交易量则出现企稳势头。不仅是3月份成交大涨,4月初的交易量同样可观 依俊卿。数据显示,北京二手住宅网签量4月2日为736套、3日为624套、4日为703套,是近半年来单日网签量最高。

  文/本报记者 李桁

  春节前约看房其实挺冷清的,每次都是顶着寒风,坐着经纪人的电动车穿梭在各个小区之间。但过了春节,明显觉得看房人多了不少,每到一个小区都能碰到同样来看房的人。一套房子到了周末甚至同时两三组人一起看,孙福告诉北京青年报记者,以他的感官来看,最近的看房量和成交量确实有所回升。

  二手房现在到底是什么情况?想了解真实的二手房市场,最有发言权的恐怕不是利益相关的中介经纪人,而是经常约看房的买房人。

  其实这样想并不准确,北青报记者通过对链家成交的热点区域调查发现,3月份成交量的量价齐升主要有两个因素造成,一方面是一些热点区域前期降价幅度较大,获得了购房人的认可。另一个就是周期性的原因,随着5月份入学登记的到来,3、4月份的学区房需求明显增加,在推动成交的同时,也带动了均价的上涨。

  但现在,从200套到700套,签约量出现了明显回升,是意味着二手房已经走出低谷了吗?

  链家地产研究院首席分析师许小乐就认为,3月二手房“小阳春”有多种方面的因素,但长期来看,很难持续。向上,二手房受阻于政策和信贷依旧从严,难以大幅回暖;向下,大部分区域都出现了明显的降价,再次大降的空间也并不大,因此,未来成交量可能出现回调,市场价格将趋于稳定。

  对于这样的判断,业内人士却并不认同,3月份成交量的量价齐升主要有两个因素造成,一方面是一些热点区域前期降价幅度较大,获得了购房人的认可。另一个就是周期性的原因,随着5月份入学登记的到来,三四月份的学区房需求明显增加,在推动成交的同时,也带动了均价的上涨 奉劝!别再熬夜了!网友晒出4年前后对比照...兄妹一家亲

  郭毅认为造成这一现象有三点原因:

  虽然链家的数据并不具有权威性,但在北京市场上,通过链家达成的二手房交易超过了50%,因此,其统计数据也能一定程度上反映市场的情况。

  孙福(化名)是一位工作在北三环的广告从业人员,一直租房的他,打算趁着房价下跌时,在惠新西街附近买一套两居室,既方便工作也方便交际。持着这个目的,孙福从去年底开始就四处找房,几乎每个周末都会约中介经纪人去看房。

  与许小乐类似,思源地产首席分析师郭毅也认为二手房的阳春热度不可持续。她向北青报记者表示,3月的成交热,主要是由于北京二手房挂牌价格普降15%-20%,在交易过程中购房人还能获得部分议价折让,这是由价格降至合理价值区间引发的成交回暖,预计未来二手房成交量将逐步企稳,不会大涨大落。

  与此同时,郭毅表示,由于二手房与新房之间相互依存的关系,二手成交量的升温,也将有助于向新房市场输送置业需求,促使新房市场在未来一段时间里出现同步回暖的成交走势。

  链家研究院首席分析师许小乐认为,超跌盘和学区房的密集成交,导致了3月份数据的上升,但整体来看, 3月的成交小高峰属于正常的市场变化,并不意味着市场变热。许小乐认为:根据往年经验,3月为传统“小阳春”,春节前累积的需求会在本月集中释放。2016年3月和2017年3月全市网签量的环比增幅分别为111.3%和113.3%。受调控政策影响,今年的增幅不及往年。从绝对水平看,今年3月成交比市场较热时期的2016年、2017年同期均有明显减少,而与市场相对平稳的2015年同期相当,处于一个合理的正常水平。

  成交单价的提高很可能也是因为小户型的集中成交。该门店负责人表示,以他们在3月份成交的房源为例,面积最小的一套为马甸南村的南向40.5平方米一居室,成交单价高达15.93万元,但总价相对比较低,为645万元。这样的房子大多是买来过户用,购房人的钱不够买两居、三居,就会选择买一居室,很多人其实也不会带着孩子自住,而是出租出去,自己在附近再租一套大一点的两居室作为过渡。这样一来,虽然成交单价较高,但仍是刚性需求。

  从200套到700套 京城二手房成交回暖

  如今,“317”政策执行已长达一年有余,随着二手房价格的调整到位,蛰伏已久的刚需及改善开始逐步走出观望,刚刚过去的三月及四月首周里,北京二手房出现了明显的升温迹象。思源地产数据显示,2018年3月,北京二手房签约量达到12104套,继2017年12月和2018年1月之后,二手房月度销量再破万套大关。此外,这一成交量也创下自2017年4月以来,近12个月的销量新高。不仅如此,链家地产的统计数据显示,3月份北京二手房的平均成交价格达到了60357元/平方米。这是二手房均价连续3个月跌入5万元通道以来,首次重回6万元以上。

  许小乐告诉北青报记者,由于目前信贷条件和行政管控都明显严于去年同期,且在“认房认贷”的环境下换房需求在短期难以大幅释放,后期均价不具备快速上涨的条件。从单套房源的平均成交周期来看,3月客户成交周期再次延长,由70.4天延长到76.8天。虽然市场已有所好转,但客户成交周期依然呈现延长态势,除了放贷周期延长外,客户购房更加理性、慎重是成交周期延长的主要原因。

  对此,思源地产首席分析师郭毅表示,随着北京新房市场趋向高端化,卖旧换新成为市场主流,二手房的签约数字也就成为衡量北京楼市冷热的一个关键性指标。月售万套以上,意味着北京楼市正在逐步走出低谷,恢复正常的交易水平。

  链家网的数据显示,4月9日与4月10日,二手房成交量分别为193套和164套,工作日成交一下子从700套回到了200套以内。

  以西城区德胜片区为例,这里拥有育翔小学、五路通小学、西师附小等多个重点小学,一直以来都是学区房成交热点区域。北青报记者在德胜门桥附近的一家中介门店了解到,3月份仅前半个月,通过这一家门店,就成交了16套学区房,几乎每天一套。一位门店负责人告诉北青报记者,元月初八他们店正式复工上班,当天就成交一套学区房一居室。随后,几乎每天都有新增的带看和成交。年前看房人都不多,但年后一下子集中起来。大多数成交都是小户型的一居室,为了落户上学。

  中介认为,“好景”难以持续 成交量将迎来回调

  不仅是成交和带看量的增长,二手房价格也因此出现了一定的反弹。链家地产的数据显示,3月份,北京二手房成交均价为60357元/平方米。值得注意的是,这是自去年12月北京二手房成交均价跌破6万元/平方米以来,再次冲上6万元的门槛。链家数据显示,去年 12月到今年2月,连续3个月的二手房成交价格分别是59680元/平方米、59452元/平方米、59579元/平方米。3月份不但成交量明显回升,成交价格也出现了增长。

  量价都出现了回暖,那是意味着二手房市场要告别低谷了吗?

  面对这样的量价齐升,可以就此判断二手房走出低谷了吗?

  成交量的上升,则更多是由于一些区域降价幅度较大的楼盘,开始获得了购房人的认可。链家地产研究院的数据显示,朝阳区管庄的北京新天地是3月份成交集中的热点小区,该小区在最近90天里仅通过链家就卖出了68套房源,成交均价为54514元/平方米。而去年3月份,该小区的成交均价一度达到了65000元/平方米,降幅超过了15%。

  成交均价再次冲上6万元/平方米 学区单价高的小户型贡献大

  二手房升温与入学季有关

  链家地产的调查数据也证明了这一点。新近公布的全国重点城市带看量统计中,链家检测的11个重点城市中(上海数据缺失),只有北京的成交量保持了继续增长,并且北京的带看量也高于平均水平,链家统计的3月二手房带看次数为51.2万次,远高于1月份的39.2万次和2月份的17万次,也是最近半年来的新高。

  链家提供的数据也显示,3月份均价的回升,主要由于少数学区房的助力。像西城区的乐城小区,涨幅位列3月份均价涨幅第一位,环比涨幅为16.9%,同样是学区概念的西城区荣丰2008,环比涨幅10.5%,位列第4位。

  其一,随着调控深化,北京二手房价格普降15%-20%,前期积累的房价泡沫得到消减,房产价值重新进入合理区间,吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流;其二,近日深圳二手交易“三价合一”政策的实行引起广泛关注,其实北京早在去年底便对《存量房屋买卖合同》示范文本加以修订,并于今年3月颁布实施,至此,一线城市加强管控二手房交易过程中的信贷、税费管理已成定局,未来二手交易的成本增加将成必然,在一定程度上起到挤压二手置业需求的作用;最后,尽管调控形势依旧保持严格,但北京楼市的基本面其实没有发生改变,而随着北京人口政策出现定向宽松,有利高精尖人才的引进,此举也将为楼市带来稳定的刚性购房需求。

  对此有人认为是中介公司提高中介费的原因所致。在年初市场里,中介之间不成文的规定都是中介费有折扣,像链家根据门店不同,中介费能做到2.3%至2.5%左右,我爱我家最低能做到2%左右,但近期,链家各个门店明确收回了中介费打折的权利,要求中介费严守2.7%。一位链家经纪人向北青报记者证实,他所在的门店已经明确保持之前2.7%的费率,没有优惠了,低于2.5%的不让签约。

  不过,业内普遍认为,中介费的调整并不会对交易产生明显作用。交易量出现下滑的原因,主要是由于好房源被消化,市场依旧不存在回暖的基础,导致了交易量回调。

  对于未来,许小乐认为,3月份这样的量价齐升是不可持续的,在小阳春过后,预计4月二手房市场成交量将迎来自然回落,均价趋稳。这是因为节前积累的需求已在3月集中释放 依俊卿,3月末新增供需已开始回落。3月第五周,新增房源及客源量环比分别减少6.4%和10.7%,新增带看量减少8.6%,业主新增挂牌均价环比下跌1.4%。在供需矛盾减弱、市场成交将迎来回落的情况下,均价缺乏上涨动力,后期二手房均价可能呈现总体平稳的小幅波动。

  其实,自去年北京实施“317”新政以来,相关主管部门陆续采取了限购、限贷、限商、限价、限售的“五限”政策严格管控楼市,大力抑制投资投机需求的同时,也不可避免地造成了普通购房人的观望心态。新房二手房纷纷迎来量价齐跌。尤其是二手房,部分小区的房价跌幅超过了20%,成交量也从单月超过2万套,锐减至单月6000套左右,日平均签约量只有200套左右。

  虽然3月份和4月第一周的二手房成交明显升温,但进入4月第二周,这种回暖就有戛然而止的势头。